Kinh doanh nhà trọ đang hấp dẫn nhà đầu tư bởi nhu cầu thuê nhà trọ rất lớn, doanh thu ổn định, khả năng tăng giá trị tài sản cao nhưng nếu đầu tư không đúng cách, chủ đầu tư có thể đối diện với thua lỗ.
Nhà trọ nhiều tiện ích
Nơi quỹ đất còn nhiều, các quận - huyện vùng ven đang được nhà đầu tư săn lùng những thửa đất lớn, mua hoặc thuê để xây nhà trọ cho thuê. Khác với cách đầu tư theo hướng “chụp, giựt” trước đây, xây nhanh, xây tạm cho thuê thì các chủ đầu tư hiện rất chú trọng đầu tư xây dựng bài bản.
Tháng 3 năm ngoái, khi mua được một nền đất thổ cư rộng hơn 200 m2 trên đường Nguyễn Văn Bứa, anh Nguyễn Ngọc Tú (ngụ Gò Vấp) đã đầu tư xây 2 dãy trọ với tổng cộng 20 phòng (xây 2 tầng) với giá cho thuê 2 triệu đồng/phòng. Lý do anh chọn đầu tư nhà trọ cho thuê là vì nhận thấy nhu cầu thuê trọ quá lớn trong khi loại nhà trọ nhiều tiện ích không nhiều.
Anh Tú cho biết sau khi mua đất làm thủ tục xong, anh tham khảo từ mô hình của một người bạn, sau đó quyết định xây nhà trọ rộng 15 m2, có gác lửng, trần cao, có hành lang rộng. Khu trọ có nhân viên bảo vệ 24/24 và có gắn camera an ninh ở cổng ra vào. Các phòng đều được lắp sẵn điện, nước, cáp truyền hình, internet, quạt trần... Ngay khi còn đang xây dựng, khách đã đặt cọc gần hết số phòng và hiện tại số phòng cho thuê đã kín, chủ yếu là các gia đình công nhân trẻ. Với tổng vốn đầu tư không quá nhiều, anh dự tính khoảng 5 năm là lấy lại vốn. Nhưng với anh Tú, cái “lời” nhất là sự hài lòng của khách thuê bởi sự bài trí khoa học, tiện ích trong căn phòng chỉ hơn 15 m2.
“Tuy mới kinh doanh nhà trọ nhưng tôi thấy rõ bài học của nhiều nhà đầu tư thất bại vì làm... không tới nơi. Họ cứ nghĩ nhà trọ đơn giản chỉ là chỗ để ngủ nên không chú trọng đến các tiện ích khác, do đó khách thuê không ở lâu dài. Người đi thuê trọ họ cũng cần có không gian như căn nhà với đủ tiện ích, nếu làm bài bản thì giữ chân khách thuê lâu, ổn định thôi” - anh Tú chia sẻ.
Bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để đầu tư một khu nhà trọ quy mô 50 phòng theo kiểu căn hộ mini tại phường Thới An, quận 12, bà Lê Thị Huyền (ngụ Phú Nhuận) chia sẻ rằng con gái bà du học ở Thái Lan thuê căn hộ mini ở Bangkok với 20 m2 nhưng đầy đủ tiện ích như một căn nhà nhỏ. Bà đã quan sát, ghi hình lại mang về thuê một đơn vị tư vấn và xây dựng nên khu nhà trọ bề thế với 1 tầng trệt và 3 tầng lầu. Mỗi phòng đều có bếp nấu, nhà vệ sinh, phòng ngủ, bàn làm việc gói gọn trong diện tích 24 m2. Tất cả các phòng đều có cửa số lớn, có ban công, được lắp máy lạnh, máy nước nóng năng lượng mặt trời. Bà cũng cho lắp đặt hệ thống cảnh báo cháy, camera an ninh, cáp truyền hình, WiFi internet đến từng phòng. Đặc biệt có cả hệ thống ròng rọc phơi quần áo được bố trí thông minh tự thu vào khi trời mưa giúp người thuê yên tâm không lo bị ướt đồ.
Khách hàng mà bà Huyền muốn hướng đến là những cặp vợ chồng trẻ, có việc làm ổn định với mức thu nhập trung bình. Khu trọ đa tiện ích của bà Huyền đã đi vào hoạt động được hơn 1 năm nhưng chưa có khách nào trả phòng. Đó là lý do bà tự tin khi chuẩn bị đầu tư một khu tương tự cách đó không xa.
Nơi quỹ đất còn nhiều, các quận - huyện vùng ven đang được nhà đầu tư săn lùng những thửa đất lớn, mua hoặc thuê để xây nhà trọ cho thuê. Khác với cách đầu tư theo hướng “chụp, giựt” trước đây, xây nhanh, xây tạm cho thuê thì các chủ đầu tư hiện rất chú trọng đầu tư xây dựng bài bản.
Tháng 3 năm ngoái, khi mua được một nền đất thổ cư rộng hơn 200 m2 trên đường Nguyễn Văn Bứa, anh Nguyễn Ngọc Tú (ngụ Gò Vấp) đã đầu tư xây 2 dãy trọ với tổng cộng 20 phòng (xây 2 tầng) với giá cho thuê 2 triệu đồng/phòng. Lý do anh chọn đầu tư nhà trọ cho thuê là vì nhận thấy nhu cầu thuê trọ quá lớn trong khi loại nhà trọ nhiều tiện ích không nhiều.
Anh Tú cho biết sau khi mua đất làm thủ tục xong, anh tham khảo từ mô hình của một người bạn, sau đó quyết định xây nhà trọ rộng 15 m2, có gác lửng, trần cao, có hành lang rộng. Khu trọ có nhân viên bảo vệ 24/24 và có gắn camera an ninh ở cổng ra vào. Các phòng đều được lắp sẵn điện, nước, cáp truyền hình, internet, quạt trần... Ngay khi còn đang xây dựng, khách đã đặt cọc gần hết số phòng và hiện tại số phòng cho thuê đã kín, chủ yếu là các gia đình công nhân trẻ. Với tổng vốn đầu tư không quá nhiều, anh dự tính khoảng 5 năm là lấy lại vốn. Nhưng với anh Tú, cái “lời” nhất là sự hài lòng của khách thuê bởi sự bài trí khoa học, tiện ích trong căn phòng chỉ hơn 15 m2.
“Tuy mới kinh doanh nhà trọ nhưng tôi thấy rõ bài học của nhiều nhà đầu tư thất bại vì làm... không tới nơi. Họ cứ nghĩ nhà trọ đơn giản chỉ là chỗ để ngủ nên không chú trọng đến các tiện ích khác, do đó khách thuê không ở lâu dài. Người đi thuê trọ họ cũng cần có không gian như căn nhà với đủ tiện ích, nếu làm bài bản thì giữ chân khách thuê lâu, ổn định thôi” - anh Tú chia sẻ.
Khu nhà trọ khang trang, nhiều tiện ích của anh Tú
Bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để đầu tư một khu nhà trọ quy mô 50 phòng theo kiểu căn hộ mini tại phường Thới An, quận 12, bà Lê Thị Huyền (ngụ Phú Nhuận) chia sẻ rằng con gái bà du học ở Thái Lan thuê căn hộ mini ở Bangkok với 20 m2 nhưng đầy đủ tiện ích như một căn nhà nhỏ. Bà đã quan sát, ghi hình lại mang về thuê một đơn vị tư vấn và xây dựng nên khu nhà trọ bề thế với 1 tầng trệt và 3 tầng lầu. Mỗi phòng đều có bếp nấu, nhà vệ sinh, phòng ngủ, bàn làm việc gói gọn trong diện tích 24 m2. Tất cả các phòng đều có cửa số lớn, có ban công, được lắp máy lạnh, máy nước nóng năng lượng mặt trời. Bà cũng cho lắp đặt hệ thống cảnh báo cháy, camera an ninh, cáp truyền hình, WiFi internet đến từng phòng. Đặc biệt có cả hệ thống ròng rọc phơi quần áo được bố trí thông minh tự thu vào khi trời mưa giúp người thuê yên tâm không lo bị ướt đồ.
Khách hàng mà bà Huyền muốn hướng đến là những cặp vợ chồng trẻ, có việc làm ổn định với mức thu nhập trung bình. Khu trọ đa tiện ích của bà Huyền đã đi vào hoạt động được hơn 1 năm nhưng chưa có khách nào trả phòng. Đó là lý do bà tự tin khi chuẩn bị đầu tư một khu tương tự cách đó không xa.
Nhà đầu tư cần lưu ý gì?
Ông Dương Quang Nam, Giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư bất động sản QNIC, đưa ra một số lưu ý dành cho nhà đầu tư:
Hãy tách hạng mục đầu tư thành 2 phần rõ ràng: nhà và đất. Lợi nhuận thu được từ nhà cho thuê tính theo tháng: thấp nhưng khá ổn định. Lợi nhuận từ đầu tư đất sinh lời tính theo năm: cao nhưng khá rủi ro. Song song với việc xây nhà trọ cho thuê, chủ đầu tư cần chú ý đến khả năng tăng giá sinh lời của đất khi chuyển đổi mục đích đầu tư trong tương lai như khả năng chia lô bán nền hay chuyển nhượng toàn bộ.
Đầu tư lớn thường đem lại lợi nhuận cao nhưng nếu bạn có khả năng đầu tư 50-100 phòng trọ cùng lúc thì cũng nên bắt đầu từ số lượng 10-20 phòng trước. Bắt đầu bằng số lượng nhỏ giúp bạn có thời gian làm quen với công việc quản lý, nắm bắt được số lượng khách và tính toán lợi nhuận xem có hiệu quả hay không.
Chú trọng đầu tư bài bản ngay từ ban đầu. Nhiều chủ nhà trọ tiết kiệm nên đầu tư ít, xây ẩu, dùng vật liệu rẻ tiền để hoàn vốn nhanh. Cách làm này sẽ khiến họ mau thất vọng vì nhà trọ nhanh xuống cấp, sửa chữa liên miên, giá giảm và khách thuê mau chán. Việc đầu tư ban đầu khi xây nhà trọ cần các yếu tố: vật tư tốt, bền, chắc chắn, xây dựng kỹ càng và thiết kế hợp lý. Chi phí ban đầu cao hơn một chút nhưng bù lại sẽ rất hút khách, ít mất phí sửa chữa, mức giá có thể cao hơn nhưng nhanh kín phòng, thu lợi nhuận ổn định hơn.
Ngoài mức giá hợp lý thì an ninh trật tự chính là yếu tố quan trọng thu hút khách thuê trọ. Nếu chủ nhà trọ chú trọng sự an ninh, vệ sinh của khu trọ ngay từ khi chọn địa điểm xây dựng và trong cả quá trình quản lý thì đây chính là lợi thế để giữ chân khách hàng.
Nhiều loại hình kinh doanh có thể vay 100% vốn nhưng riêng với việc kinh doanh nhà trọ, số tiền tối đa phải đi vay không được quá 30%. Việc đầu tư nhà trọ chuyên nghiệp thường chỉ phù hợp với những người có nguồn tiền nhàn rỗi lớn và có cả thời gian để quản lý thì mới hiệu quả.
